본문

의정부지방법원 2022가단1* 사용료

실제 의뢰인 사례

*실제 사례는 의뢰인 보호를 위해 의도적으로 일부 각색하였음을 밝힙니다.

새로 매매한 땅에 다른 토지 소유자들이 개설하여 사용하던 현황도로가 있다면 어떻게 해야 할까요? 심지어 무상 사용 중이었고, 이에 매매 후 일정 기간 기존의 무상 제공 기조를 유지하다가 도로를 이전 개설하여 새로 사용료를 청구 받고자 한다면, 가능할까요?

이번 사례자는 도로 사용료를 청구하고자 소송 상담을 진행하셨습니다. 문제의 발단은 몇 년 전 매매했던 토지에서 발생했습니다. 토지에는 주변 맹지를 소유한 토지주들이 사용하던 현황도로가 존재했는데, 이전 토지주의 허가 하에 A 토지주가 도로를 개설하였고, 이를 B 토지주가 관리하며 맹지로 통하는 유일한 통로로 사용 중이던 상황이었습니다.

의뢰인도 큰 문제가 없다면 현황 도로를 그대로 두고 사용하고자 하였으나, 해당 도로가 수십 년 전 만들어져 현행법에 맞지 않는 도로였음을 건축 허가 과정에서 알게 됩니다. 결국 의뢰인은 지목을 변경하여 해당 도로를 이전 개설하여 건축 허가를 받고 사업을 진행하기로 합니다.

아시다시피 건축 허가, 신고, 지목 변경을 위한 등기 작업 등이 쉽고 빠르게 진행되는 절차가 아니다 보니 최종 도로 이전 개설까지 수년의 시간이 흐르게 되었습니다. 당시에 처리해야 할 절차들이 많아 도로 사용료를 따로 청구하지 않았지만, 대신 최종 이전 개설 후엔 구두로 사용료를 지불해 줄 것을 요청하여 A 토지주와 B 토지주 모두에게 동의 의사를 받아둔 상태였습니다.

그러나 도로가 최종 이전된 뒤에는 A 토지주와 B 토지주의 태도가 바뀌게 되었습니다. 본인들에게 주위토지통행권이 있음을 주장하면서도 사용료에 대한 지불을 하지 않으려던 것입니다. 이에 어쩔 수 없이 법적 절차를 진행하고자 하셨고, 의뢰인의 진술을 토대로 소장을 작성해 빠르게 소송 절차에 돌입했습니다.

출처 : Unsplash의 Robert Murray

소장을 송달받은 피고들은 답변서를 통해 원고(의뢰인)이 사용료를 청구한 도로는 이전까지 현황 도로로서 무상 사용해온 도로이며, 원고(의뢰인)가 토지 매매 후에도 몇 년 간 청구해오지 않았던 사용료를 지금에서야 청구하는 것은 부당하다는 취지의 답변을 해왔습니다.

나아가 피고 중 일방이 기존 현황 도로를 무상 개설했을 당시 현황도로의 지하에 수도 시설 등의 매설 공사 또한 진행한 사실, 기존 토지주가 이에 대한 사용료를 일체 받지 않아왔다는 사실, 이를 매매 당시 원고(의뢰인)가 몰랐을 리 없으리라는 추정, 주변 토지들 중 공로와 연결된 유일한 통로로서 각 토지의 이용 효율을 위해 제공되는 도로라는 점, 매매 후에도 오랜 기간 사용료를 청구하지 않은 점 등을 미루어 보아 사실상 원고가 타인을 위해 도로의 사용수익권을 포기한 것으로 보아야 한다고도 주장했습니다.

출처 : Unsplash의 Towfiqu barbhuiya

내 땅에 대한 사용수익권을 포기한다? 이게 무슨 말일까요? 다소 황당하게 들리실 수 있지만, 이러한 경우를 법률적으로는 "독점적 · 배타적인 사용 · 수익권의 포기"등의 표현을 사용하여 판시해왔습니다. "독점적 · 배타적인 사용 · 수익권의 포기"란 토지 매매 시기, 토지 관계 등을 종합적으로 따져보았을 때 토지 소유자가 스스로 그 소유의 토지를 일반 공중을 위한 용도로 제공했다고 판단된다면, 토지주의 소유권과 토지 관계자들의 공익 사이를 비교하여 적용시키는 법리를 말합니다.

쉽게 말해 특별한 사정(주변 토지들이 전부 맹지인 상태로 유일하게 공로와 연결된 현황도로가 포함된 토지를 소유하여 무상으로 도로를 제공해온 경우 등)이 있다고 볼 수 없을 때, 토지주는 공익을 위해 사용수익권을 포기했다고 판단하기도 한다는 것입니다.

그렇다면 새로운 토지주까지 사용수익권을 포기해야 옳다는 말일까요? 본론부터 말하자면, 그렇지 않습니다.

실제로 기존 토지 소유자가 수십여 년에 걸쳐 토지를 소유하는 동안 무상으로 현황 도로를 제공해왔다면 사용수익권을 포기했다고 해석할 여지가 생길 수 있습니다. 그러나 이 또한 정확한 사실관계에 따라 언제든 뒤집힐 수 있으므로, 사실 당사자들이 처한 상황에 따라 해석을 적용할 여지가 많아집니다. 절대적인 부분은 아니라는 뜻입니다.

원고의 경우엔 새로 해당 토지를 매매한 새로운 소유자이기도 했고, 비록 매매 후 몇 년간 사용료를 청구하지 않았다고 하지만, 이는 매매한 토지를 사업 부지로 사용하기 위한 용도 변경과 새로운 도로 개설, 이전을 계획하는 등의 행정적, 서류적 절차를 장시간에 걸쳐 복잡하게 처리해야 할 필요가 있었기에 잠시 보류했던 것뿐이었습니다.

재판부 측에서도 해당 사항을 반영해 피고들의 "토지주(의뢰인)의 사용수익권에 대한 포기 간주" 주장은 받아들이지 않았습니다. 사용료 청구 자체에 문제가 없어 보이니 감정을 통해 사용료를 산정하는 절차에 들어가는 게 좋을 것 같다는 의견을 보였습니다.

이처럼 재판 중 실질적으로 사용료 청구가 인정된 경우에는 그다음 단계로 사용료 산정을 위한 감정 절차에 들어갑니다. 사용료의 구체적인 금액까지 판결문에 명시되어 있어야 탈 없이 사용료를 청구할 권리를 인정받을 수 있기 때문입니다. 사용료는 일반적으로 전문적인 감정사를 통해 토지가액, 토지 이용에서 발생했을 가치 등을 종합적으로 고려하여 그동안 지불해오지 않았던 부당이득금에 앞으로 내야 할 사용료를 모두 책정합니다. '그동안 냈어야 했던 금액 얼마를 내고, 앞으로 얼마씩 내라'는 식의 판결이 보통 나온다는 것입니다.

다만, 피고 중 한 업체가 덧붙인 의견이 하나 있었습니다. 바로 사용료를 산정하는 데에 있어 본인들의 업무가 공공성을 갖추고 있는 만큼 그동안의 수익이 부당이득이라고 볼 수 없으므로, 이를 감안해달라는 것이었습니다.

피고 사업의 공공성과 사용료 청구에 어떤 상관관계가 있을까요? 아래에 마저 설명드리겠습니다.

법에서 말하는 '부당이득'이란 법률상의 원인 없이 남에게 손해를 주면서 얻는 이익을 일컫습니다. 생활에 다양한 법률적 권리가 충돌하는 만큼 부당이득 역시 다양한 모습으로 찾아볼 수 있는데요. 타인의 물건, 권리 등을 무제한으로 점유 · 사용하는 경우도 포함되어 있습니다. 이 사례의 경우엔 도로를 무상 사용해온 피고들이 부당이득금을 취했다고 볼 수 있게 됩니다.

이 점을 통해 피고는 공공성을 가진 사업체가 실질적 이익 없이 관리청의 관리하에 사업을 해온 경우에도 일부 발생한 이득금을 부당이득으로 보아야 맞냐는 주장을 해온 것입니다.

실제로 해당 피고는 수십 년 전 국가에서 관리하는 토지에 건축 및 사업 허가를 받아 지원금을 통해 사업을 운영 중이던 사업체였습니다. 공공기관은 아니지만, 급여 또한 관리청에서 지급하며 사업을 유지 및 운영 중에 있었는데요. 이로 말미암아 실질적인 사익 추구가 없다고 봐야 하므로 부당이득을 취했다고 보긴 어려우니 사업의 공익성을 보아 사용료 산정에 감안해달라는 요청이었습니다.

그러나 이는 피고의 주장일 뿐입니다. '부당이득'이라는 단어에서 느껴지는 부정적인 뉘앙스 때문에 간혹 실제로 부도덕한 행위를 저지른 것까진 아니라고 봐야지 않냐고 생각하시는 의뢰인들을 종종 만나기도 하는데요. 이때에 부당이득이란 악의, 선의 등의 의도와 상관없이 그 절차에 있어 결과적으로 얻을 수 없었던 이익을 얻은 경우를 일컫습니다. 때문에 사업체가 사실상 수익이 발생하지 않는다는 점에서 사용료 지불에 어려움을 겪을 수 있는 점이 감안될 수는 있으나, 공공성을 갖춘 사업은 부당이득을 취하는 것이 아니라는 주장은 애초에 법의 의도와 다른 주장이 됩니다.

때문에 이 점은 사용료 산정에 큰 문제가 되지 않았고, 저희는 의뢰인과 합의하여 최종적으로 감정사를 선별한 후 감정 기준 시점을 토지의 도로지목변경일로 하여 도로 사용 부분을 개략적으로 추정한 면적에 대한 월간 사용료를 산정하기로 했습니다.