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의정부지방법원 2022가합5 약정금

실제 의뢰인 사례

*실제 사례는 의뢰인 보호를 위해 의도적으로 일부 각색하였음을 밝힙니다.

민간임대주택조합에 대해 아시나요? 흔히들 지주택이라고 부르는 지역주택조합에 대해선 많이 들어보셨을 겁니다. 주택청약통장이 필요 없고, 일반 분양주택보다 가격이 저렴하다는 등의 장점이 있지만, 명칭이 다른 만큼 확연한 차이점을 갖고 있습니다. 그러나 일명 지주택 조합이라고 부르며 쉽게 통칭하게 되는 경우가 많은데요. 이 때문에 사업 성공률과 조합원들의 추가분담금에 영향을 끼칠 수 있는 결정적 차이점을 놓치곤 하는 상황이 발생합니다.

이번 의뢰인들은 오래도록 살던 고향 동네에 민간임대주택조합이 설립되어 사업 부지를 확보하고 아파트를 건립할 예정에 있으니 이에 조합원을 모집한다는 소식에 삼삼오오 모여들어 조합에 가입하셨던 분들이셨습니다. 그러나 조합비를 수천만원씩 납부한 후 시간이 꽤 흘렀음에도 사업 진행에는 진척이 없어 보였고, 엎친 데 덮친 격으로 조합이 토지주들을 상대로 소송을 진행하는 바람에 사실상 사업 부지 확보조차 힘들어진 상황임을 알게 되셨다고 합니다. 이에 사업 존립 자체가 위태로워졌으니 그간 납부해온 조합비 반환을 청구할 수 있을지 상담을 요청해오셨습니다.

출처 : Unsplash의 Clark Gu

이번 사건의 문제가 된 조합은 조합원을 모집한 2018년 당시, 민간임대주택조합은 지역주택조합이 「주택법」 개정 등을 통해 규제 및 감시가 강화되어 사업 진행에 어려움을 겪게 되자 '협동조합형 주택 사업'을 추진하는 사업자들이 찾은 새로운 경로였습니다. 민간임대주택조합은 지역주택조합과 달리 「민간임대주택에 관한 특별법」이 적용되기 때문에 「주택법」이 개정되는 동안에도 그 영향을 받지 않았기 때문이었습니다.

이후 2019년에서야 새로 개정 및 조항이 신설되어 규제가 강화되긴 했으나, 이번 사건 피해자들은 법 개정 전 조합에 가입하여 이미 탈퇴에 어려움을 겪게 된 상황에 놓이게 되신 것이 가장 큰 문제였습니다(아이러니하게도 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정에 이번 사건의 피해 사례 역시 큰 영향을 끼친 것으로 보였습니다).

피해 규모를 통해 시급한 조치가 필요할 것으로 판단하여 우선적으로 가입 계약 시 교부받은 증서를 통해 '사업 무산 시 납부금을 전액 환불해 준다'라는 내용이 있음을 확인하여 해당 내용을 토대로 약정금 청구 소송 진행하기로 판단했습니다. 이때 관건은 증서의 효력 인정 여부인데, 이에 따라 판결의 방향이 결정되기 때문으로 이는 추후 서술하면서 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다.

일전에 말씀드렸듯 피해자가 여럿으로 추정되는 상황에는 최대한 소송 참여자를 모으는 것이 중요합니다. 이후 소송 참여자가 충분히 모인 뒤 저희는 다수자의 상황과 임대주택조합의 특성, 협동조합법 등이 적용되어 복잡하게 꼬인 사건을 실타래 풀듯 하나하나 풀어내어 소장을 제출하게 됐습니다.

출처 : Unsplash의 Dimitar Belchev

조합에 대한 약정금 반환 소송의 가장 큰 원인은 사업의 무산이라고 볼 것입니다. 사업이 무산됐다고 본 결정적 이유는 피고 측(조합)이 토지주들을 상대로 손해배상 소송을 제기한 사건이었습니다. 토지매매계약 대금에 대한 납부가 제대로 이뤄지지 않자 토지주들이 조합에 계약해제를 통지했고, 조합이 이에 대한 협의 및 조율을 진행했으나 잘 이뤄지지 않자 결국 손해배상 청구 소송을 진행했던 것입니다.

해당 사건의 재판부는 최종적으로 다음과 같은 사항을 판결문에 명시했습니다. ① 이 사건 소송 제기를 통해 '매매계약이 해제되었다'라고 보며, ② 사실상 사업의 목적 달성이 객관적으로 불가능한 상태에 이르렀기 때문에 ③ 토지주들이 조합에 손해배상을 하는 것으로 판단한다. 항소가 진행되었으나 금액에 대한 다툼이 있을 뿐 매매계약 해제 자체에는 다툼이 없는 상황이었으므로, 결국 사업 부지를 확보하지 못해 본 사건 조합 사업은 무산되었다고 추산하기에 충분한 상황이었습니다.

그렇다면 안심보장증서의 내용에 따라 사업이 무산되었기 때문에 조합 측에서는 두말할 것 없이 조합비를 반환해야 한다고 생각하실 겁니다.

정말 과연 그럴까요?

바로 여기에 주택조합에 가입하실 시 주의하셔야 할 점이 숨어있습니다. 협동조합형 민간임대주택조합이든, 지역주택조합이든 「협동조합기본법」을 따르며, 「협동조합기본법」은 강행규정이라는 점입니다. 강행법규라고도 하는데, 당사자의 의사와 상관없이 법령에 따라 강제적으로 적용되는 규정을 말합니다. 조합의 정관과 규약 등도 「협동조합기본법」을 토대로 하며, 아무리 당사자들 사이에 환급 관련 특약사항을 설정하여 충분한 합의에 이르렀다고 하더라도, 공공질서 유지를 위해 당사자들 계약 내용보다도 법령을 강제적으로 적용한다는 뜻입니다.

「협동조합기본법」에서는 조합원 탈퇴와 이로 인한 제명, 지분 환급에 대해 법적으로 명시해두었습니다. '탈퇴 조합원에 대한 지분 환급은 탈퇴 당시의 회계연도의 다음 회계연도부터 정관으로 정하는 바에 따라 그 지분의 환급을 청구할 수 있다'라는 것입니다. 이마저도 '지분' 환급이기 때문에 납입금 전액을 돌려받지 못할 경우가 생길 수 있으며, 되레 조합원 탈퇴로 인해 조합의 재산에 손실이 생겼으니 역으로 손실액을 납부하라고 주장하는 경우가 생길 수도 있습니다.

이렇게 되는 이유가 뭘까요?

이 모든 것이 가능한 이유는 협동조합형 지역주택조합/민간임대주택조합이 추진하는 사업의 주체들이 바로 조합원들이기 때문입니다. 사업의 주체들이 십시일반 모은 돈을 통해 조합의 재산을 마련하여 해당 재산을 투자하여 사업을 진행시키는 것이 협동조합의 기본적인 골자입니다. 민주적인 특성을 가졌다는 뜻입니다. 이렇게 조합원으로서 가입하여 납부한 돈은 예금처럼 보호받는 것이 아니라 사업 추진비로서 조합의 재산에 귀속됩니다. 납부하는 순간 내 돈이 아니라 조합 돈이 된다는 뜻입니다.

때문에 조합비 반환을 청구한다는 것은 단순히 '내가 납부한 내 돈'을 돌려달라는 것이 아닙니다. '조합 재산의 일부'를 달라는 뜻이 됩니다. 이는 조합 재산의 감소, 즉 조합의 손실로 인정되며 그 손해는 고스란히 탈퇴 조합원을 제외한 남은 조합원들에게 전가될 것입니다. 어쩌면 이 손실로 인해 사업 자체의 존속이 어려워지는 상황이 생길 수도 있습니다. 이와 같은 상황을 방지하여 남은 조합원들의 손해를 최소화하고 권리를 보장하기 위해 「협동조합기본법」이 강행규정으로 작동하는 것입니다. 그렇게 법령에 따라 남은 조합원들이 지분 환급에 대한 총회 의결을 통해 그 지급 액수, 시기 등을 결정하게 됩니다.

계약안심보장증서는 계약 당사자 간 특약사항이라고 볼 수 있지 않나요?라고 생각하실 수 있습니다. 아쉽게도 그 특약사항마저도 강행규정 위에 있을 순 없다는 뜻입니다.

그렇다면 조합비 반환에 대해 명시한 가입계약 보장증서의 효력은 절대 어떤 경우에도 인정받을 수 없다는 뜻일까요? 그건 아닙니다. 계약안심보장증서가 작성될 시 총회의 결의를 통해 그 내용이 조합원들의 동의를 받아 작성되었다면 유효합니다.

그러나 현실적으로 접근하자면 조합원 계약서를 작성할 때에 교부되는 계약안심보장증서 내용이 조합원들의 충분한 동의를 받는다는 게 가능할까요? 특히나 조합에 가입할 당시에 조합원 모두가 교부받은 증서라면 애초에 그런 동의를 구할 수 있을 만큼의 조합원이 구성이나 된 상태였을까요? 모집 초기에 가입했을수록 실무적으로 어려운 일이라는 걸 금방 아실 수 있을 것입니다. 결국 동의를 구한 계약안심보장증서라는 건 사실상 찾기 힘들 것입니다(물론, 각 조합의 사업 추진 상황에 따라 다르기 때문에 절대적이지 않습니다).

때문에 증서의 내용에 대한 효력을 인정하기 위한 총회 의결이 부가적으로 필요해지거나 강행규정대로 그 시기와 환급금이 원하는 바와 다르게 결정될 수 있습니다.

문제가 된 계약안심보장증서 상 반환 보증에 관한 내용

이제 다시 이번 사건의 핵심이 되는 계약안심보장증서를 중점으로 살펴보겠습니다.

본 사건 조합에서 작성한 계약안심보장증서에는 '사업 무산 시 전액 환급'해주겠다는 상황을 설정해두었으므로, 첫 번째로 사업의 실질적 무산 여부를 판단해야 할 것입니다. 두 번째로 증서가 「협동조합 기본법」에 위배되지 않는 효력을 갖추고 있는지를 판단해야 할 것입니다.

위 기준들을 통해, 조합 측에서 조합비를 환불해 줘야만 하는 두 가지 갈래가 발생합니다.

출처 : Unsplash의 Tingey Injury Law Firm

① 계약안심보장증서의 효력이 인정되는 경우 - 사업 존속 여부를 함께 검토함

먼저 계약안심보장증서의 효력이 인정되는 경우입니다.

증서의 효력이 인정된다는 건 총회 의결을 통해 해당 내용이 조합원들의 동의를 통해 작성되었으며, 그 내용을 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 그렇다면 이때엔 증서 상 언급된 '사업의 실질적 무산 여부'가 가장 중요하게 작동할 것입니다. 이에 대하여는 이미 조합 측과 토지주 간의 손해배상 소송을 통해 실질적인 계약 해제가 이루어졌고, 사업 부지 확보에 실패하여 사실상 사업이 무산된 것으로 인정되었음을 타 사건 재판부를 통해 확인받은 상황입니다. 즉, '사업이 무산되었으므로 증서의 내용대로 환급해 주는 것이 타당하다'라는 결론입니다.

② 계약안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우 - 가입 계약 자체의 효력 발생 여부

계약안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우입니다.

가입 계약 당시에 해당 증서를 교부받고 계약을 체결하게 되었다면 사실상 해당 증서는 일반 가입 계약서와 함께 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 보아야 마땅하다고 볼 수 있습니다. 물론 원칙적으로 반환약정이 없더라도 조합 가입 계약이 체결되었을 가능성이 있었을지 여부에 대해 각 당사자들을 심리하여 판단할 필요는 있을 것입니다.

그러나 민간임대주택사업 특성상 사업의 위험성이 높은 만큼 해당 증서가 없었다면 계약이 이뤄지기 어려웠을 것입니다. 때문에 조합원들은 사업이 무산되더라도 증서에 따라 납입금을 반환받을 수 있을 것이라고 기대하며 이 사건 계약을 체결했다고 볼 수 있습니다. 만약 증서의 내용이 무효라면 「민법」 제137조 본문에 따라 계약 전부를 무효라고 봄이 타당해집니다. 그렇다면 조합에서 취득한 해당 조합 가입비는 '부당이득금'이 되므로 이를 탈퇴 조합원들에게 돌려줘야 하는 의무가 발생하는 것입니다.