[민사] [민사/승소사례] 공유자로 소유 중인 토지를 활용하고 싶다면? / 공유물분할 소송 / 부동산 경매 / 현물분할, 경매분할, 대…

최고관리자

2024.11.04 10:10 234 0 0

LV.6 1%

본문

공유물분할 소송과 판결, 경매분할까지

실제 의뢰인 사례

의정부지방법원 2023가단5**** 공유물 분할

의정부지방법원 2024타경7**** 부동산 강제경매

*실제 사례는 의뢰인 보호를 위해 의도적으로 일부 각색하였음을 밝힙니다.

토지에 대한 재산권을 가진 사람이 다수자인 경우가 있습니다. 소유자의 사망 후 증여가 이뤄져 여러 명에게 그 지분이 나뉜 경우도 있고, 애초에 다수자가 합심하여 미래에 대한 투자를 목적으로 매매한 경우도 있습니다.

이처럼 토지의 소유 지분이 여러 명에게 나뉘어 다수 공유자가 존재하는 경우엔 토지에 대한 매매, 개발 행위 등에 있어 분쟁이 발생할 여지가 있습니다. 토지의 처분에 대해 당사자들의 전원 동의가 필요하기 때문입니다. 이 때문에 번거롭고 복잡한 과정을 원치 않는 경우엔 공유물 분할을 통해 토지를 계획적으로 나누거나, 혹은 토지 가액에 상응하는 금액으로 분배하기도 합니다.

출처 : Unsplash의 Jametlene Reskp

이번 의뢰인은 경매를 통해 토지 일부의 지분을 매각 받게 된 분이셨습니다. 일정 지분을 매각 받다 보니 공유자로서 권리를 갖게 되셨고, 남은 토지 또한 추가로 매각하기 위해 다른 공유자들에게 매매 제안을 하였으나 원하던 대로 진행되지 않았다고 합니다. 공유 지분으로 가지고 있으면서 재산권 행사에 대한 제한이 있는 공유 토지에 대하여 법적인 방법이 있을까 궁금하시다며 법무법인 우암 양주분사무소에 방문해 주셨는데요.

이에 공유물분할 청구권에 대한 소송을 추천드렸으며, 공유물분할 소송이란 일방 공유자가 타방 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유 형태가 변경될 뿐이라고 할 것이므로, 이를 가리켜 '자산의 유상 양도'라고 할 수 없습니다. 또한 공유물분할 청구권은 공유관계에서 생기는 형성권으로 공유관계가 존속하는 한 소멸시효에 의하여 소멸되지 않습니다. 공유물분할 소송은 실질적으로 비송사건이지만, 소송의 형식으로 이루어지는 형식적 형성소송입니다.

공유물분할 청구에 관한 「민법」 제268조 제1항을 보시면, '공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다'라고 말합니다. 분할 청구는 공유물분할 소송을 통해 진행하며 현물분할, 대금분할, 경매분할(공유지분 경매) 등 크게 세 가지 방식으로 나의 지분에 대한 분할 판결을 받을 수 있습니다. 공유자들 사이에 이견이 존재할 때 민법에서는 각기 다른 입장의 당사자들의 권리를 최선으로 보호할 수 있도록 공유물 분할이라는 소송 제도를 마련해둔 것입니다.

저희는 의뢰인에게 공유물 분할에 대한 방법을 설명 및 추천드렸고, 함께 소송을 진행하기로 하셨습니다.

그렇다면 공유물분할 소송을 진행하기에 앞서 먼저 위 세 가지 판결(현물, 대금, 경매 분할)의 차이가 무엇인지, 나의 토지 지분을 가장 잘 활용하기 위해 어떤 판결을 받는 것이 좋은지 각 이유에 대해 먼저 설명드리겠습니다.

현물분할, 경매분할, 대금분할

공유물분할 소송을 통한 대표적인 세 가지 판결

재판에 의해 공유물을 분할하게 되면 원칙적으로는 현물로 분할합니다. 현물 분할이라는 건 말 그대로 부동산 자체를 그대로 나누어 서로 갖는다는 말입니다. 가령 두 명의 공유자가 토지를 나누려고 한다면 소송을 진행하며 서로의 합의하에 A는 남쪽, B는 북쪽 토지를 나눠 가지는 식입니다. 이때에는 등기 진행을 위한 위치를 확정 짓는 판결을 내리고, 이후 판결문을 토대로 추가 등기 절차를 마무리해야 비로소 제대로 된 현물 분할이 완료됩니다.

현물로 분할할 수 없는 경우엔 경매분할을 하게 됩니다. 현물로 분할할 수 없다고 판단하는 기준은 '분할 시 그 가치가 현저히 감소될 가능성의 여부'입니다. 어떤 토지의 경우엔 현물 분할 시 사실상 토지 사용을 할 수 없는 지경에 이를 수 있기 때문에 그와 같은 불상사를 방지하고자 경매 분할을 진행하게 됩니다. 가령, 채 50㎡가 되지 않는 작은 토지에 1/10 가량의 지분을 가진 사람이 현물 분할을 통해 토지를 분할하게 된다면, 그 면적이 고작 5㎡ 정도에 불과할 테니 토지 활용이 현실적으로 불가능할 것입니다. 이런 때에는 경매분할을 진행하게 됩니다.

현물분할이라는 원칙이 아닌 예외적인 성격을 가진 만큼, 단순히 의견이 불합치 된다고 해서 경매 분할로 진행하긴 어렵고, 진행하더라도 기각될 가능성이 높아집니다. 때문에 경매분할 진행을 원할 때엔 토지 가치 변동 여부를 잘 입증해야 합니다. 경매분할로 진행하게 되면 추가적으로 경매 진행을 통해 경매비용을 공제한 낙찰대금을 각 공유자들이 지분에 따라 나눠가지게 됩니다.

대금분할은 현금분할과 경매분할의 중간적인 형태로 선고되는 분할 결정입니다. 공유자 중 일방이 부동산을 전부 갖고, 다른 공유자들에게 각 비율로 산정한 토지 가액에 맞게 돈으로 지급하는 방식입니다. 이는 예외적인 경우에 한해 인정되므로 일반적인 분할 방식은 아닙니다.

이번 의뢰인의 경우엔 그 토지의 면적이 넓지 않고, 공유자들의 수로 미뤄보아 각 분할된 토지들의 가치가 하락할 만한 상황으로 보였습니다. 저희는 경매분할을 통해 토지 가액에 상응하는 금원을 취득하는 방법으로 소송의 가닥을 잡았습니다.

공유물분할 소송을 통해 진행하는 위치 확정 혹은 경매 분할

공유물분할 소송 진행 과정과 판결에 따른 절차

공유물분할 소송은 일반적으로 분할을 원하는 자가 원고, 외에 당사자들이 피고가 되어 진행됩니다. 원/피고로 당사자가 나뉘었다고 해서 누가 잘못했다는 것이 아니라 단지 의견이 다른 두 당사자 간의 입장적 차이라고만 생각해 주시면 됩니다. 이때에 토지에 대한 재산권을 가지고 있는 공유자 전원이 소송에 참여하게 되는데, 소송 목적물인 토지에 대한 권리 변동이 필수 동반되므로 권리를 가진 모든 이가 소송에 참여하는 방식입니다. 이를 필수적 공동소송이라고 합니다.

'그렇다면 공유물 분할 추진자가 따로 있고, 저는 동의만 했는데 그래도 피고가 되나요?' 하고 여쭤보시는 분들이 계시는데, 토지 분할에 동의했다면 마찬가지로 원고에 포함됩니다.

출처 : Unsplash의 Ross Sneddon

이렇게 소송이 제기된 후 피고들의 송달이 완료된 것 까진 좋은데, 소송에서도 피고 측이 공유물분할에 반대하는 경우가 있을 수 있습니다. 어쩌면 끝에 끝까지 반대를 할지도 모를 노릇입니다. 그럴 때엔 어떻게 될까요?

실제로 2019년 경, 앞서 설명드렸던 「민법」 제268조 제1항에 대한 위헌소원이 제기된 적 있습니다. 청구인들은 공유물분할 청구권을 규정한 해당 조항이 공유물분할을 원하지 않는 다른 공유자의 재산권을 침해하는 것 아니냐고 주장했는데요. 먼저, 「민법」 제268조 제1항의 내용은 아래 카드와 같습니다.

청구인들은 공유물분할 청구 소송 및 분할 결정으로 인해 본인들의 재산권을 침해받았다며 위헌법률심판 제청 신청을 하였으나, 이에 기각되었고 결국 헌법소원심판까지 청구한 상황이었습니다. 이에 헌법재판소 법관들이 내린 결정에 대한 조문 일부를 발췌하자면 아래와 같습니다.

(...) 심판 대상 조항으로 인하여 공유물분할을 원하지 않는 공유자의 재산권이 일정 부분 제한되는 측면이 있더라도, 이는 공동소유자 상호 간에 인적 결합관계가 없는 것을 전제로 형성된 공유제도에서 개별 공유자에게 공유물분할 청구의 방법으로 공유관계를 해소할 수 있도록 하여 공유자의 재산권 행사의 자유를 보장하고, 이후 진행될 협의분할 또는 재판상 분할의 절차에 따라 공유자 사이의 이해관계를 합리적으로 조율하려는 공익에 비하여 중하다고 볼 수 없으므로, 법익의 균형성도 인정된다. (...)

헌법재판소 2022. 11. 24. 선고 2019헌바229 전원재판부 결정

헌법재판소는 공유물분할 소송 시 현물 분할, 경매 분할, 대금 분할 등의 다양한 판결을 통해 공유자 사이의 이해관계를 충분히 조율할 수 있다고 보았습니다. 이는 특히 공유물이 '공유^{*공유자들이 조합을 결성하는 '합유', 다수가 법인격 단체로 결합되는 '총유'와 달리 공동소유자 상호 간에 인적 결합관계없이}^{각자 독립적으로 목적물을 지배할 수 있음}'라는 공동소유 형태를 가진 만큼 각 공유자의 자유로운 재산권 행사가 가능하고 이를 보장해야 한다고 판단했습니다. 타 공유자의 재산권이 일부 제한된다 하더라도 해당 조항의 후문에 따라 분할이 결정된 후 5년 내에 분할할 수 없도록 약정을 할 수 있다고도 명시되어 있는 만큼 법익의 균형성이 인정된다고 봤습니다.

단순하게 설명하자면, 헌법재판소 재판권들이 전원 일치하는 의견으로 '현재의 조항에 따라 공유물분할 청구 소송을 통해 분할 판결을 받는 것은 문제없다'라는 입장을 보인 것입니다.

이에 따라 모든 공유물분할은 그 소송의 정당성이 인정되고, 상대측이 반대하더라도 분할 방법의 차이만 있을 뿐 최종적으로 판결을 받아내실 수 있습니다. 다만, 그 방법의 차이는 토지의 상태, 상대측의 의견이 반영되는 만큼 원하시는 분할 판결을 위해서라면 그에 필요한 자료 준비, 조율 과정 등이 필요하다고 할 수 있습니다.

의뢰인이 원하시는 경매분할 판정을 받기 위해선 그 토지의 가치가 현저히 하락할 가능성이 있다는 사실을 충분히 입증해야 하므로, 토지의 현황과 공유 지분에 따라 분할될 시 예상되는 토지의 가치 등에 대해 철저히 분석하여 주장을 전개합니다. 문제 된 토지는 총 세 곳이었는데, 마침 그 면적이 크지 않은 데다 면적에 비해 공유자수가 많아 기실 현물 분할을 진행할 시 토지의 활용도가 현저히 낮아진다는 점을 내세웠습니다.

특히 「건축법 시행령」 제80조에 따르면, 건축물이 있는 대지의 분할에도 그 규모가 제한되는 사실을 확인하실 수 있습니다. 당장 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 제외한 지역의 경우엔 최소 60㎡가 확보되어야 하고, 앞서 언급한 네 지역에는 그 이상의 규모가 확보되어야 합니다. 그러나 어떤 토지들은 그 자체로 60㎡가 채 되지 않는 경우가 있었고, 의뢰인의 토지들 중 하나가 그런 상황이었습니다.

이처럼 현물 분할 시 토지 효용가치가 떨어질 것이 분명한 상황이라면 경매분할을 받는 데에 큰 문제가 없습니다. 상대측 역시 소송을 통해 현재의 토지를 추후 분할하거나 상속, 증여 등으로 가족에게 양도해 봤자 그 활용도가 떨어질 것을 인지하였는지 다행히 소송도 반대 없이 진행될 수 있었습니다.

종국엔, 의뢰인이 원하신 경매분할 판결을 받는 것에 성공할 수 있었습니다.

판결이 확정되고 나면 바로 경매 진행 준비에 돌입하는데, 이때에 경매 예납금 및 송달료 등이 추가로 발생합니다. 실무에선 대략적으로 경매비용이라고 부르기도 하며 이는 임의로 책정되는 것이 아니라 토지 가액, 아파트라면 아파트 가격 등에 따라 결정됩니다. 원하신다면 '대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)' 사이트에서 '경매지식'란에 들어가신 후 '경매비용'을 통해 먼저 그 금액을 대략적으로 추산해 보실 수 있습니다(이는 대략적인 추산치이므로, 실제 비용과 차이가 날 수 있습니다).

또한 경매를 위한 감정평가, 경매 공고 및 최종 낙찰에 이르기까지 수개월에서 수년이 걸릴 수도 있어 그 소요 시간이 결코 짧다고는 할 수 없습니다. 이는 경매분할의 단점이라기보다 공유물분할 소송의 전반적인 특징에 가깝습니다. 현물분할 역시 등기까지 마쳐야 하므로 소송이 끝났다고 전부 끝이 아니기 때문입니다. 때문에 경매 과정에서는 인내심을 갖고 기다려주시는 과정이 필요하니 이 점 마지막으로 확인해 주시면 될 것 같습니다.

이후 경매가 완료되면 공유 지분에 따라 각 당사자들이 그 경매 대금을 나눠가지게 됩니다. 의뢰인의 경우엔 각 토지에 따라 1/4 가량의 지분을 소유 중이었으므로, 최종 낙찰가의 1/4에 달하는 금액을 분배 받으실 수 있었습니다.

출처 : Unsplash의 Link Hoang

마무리

공유물 분할 소송과 경매 진행, 법무법인 우암 양주분사무소와 함께

여기까지 경매분할을 위한 공유물분할 소송에 대해 알아봤습니다. 실제 토지 현황과 소유관계에 따라 그 사정은 매우 복잡하기 때문에, 소유하고 계신 부동산의 분할을 원하실 때에는 혼자 판단하기에 어려운 부분들이 있으실 수 있습니다. 자료 조사부터 소송, 최종 분할까지 전문가의 도움이 반드시 필요합니다. 부동산 전문가 법무법인 우암 양주분사무소로 연락 주십시오. 최선을 다해 도움이 되겠습니다.

법무법인 우암 양주분사무소는

카카오톡 오픈채팅을 통해 어려움에 처하신 분들께 상담 도와드리고 있습니다.

민사, 형사, 가사, 외에 신청 사건 등에 도움 필요하시다면

언제든 아래 링크로 입장해 주세요.

최선을 다해 도움이 되겠습니다.

https://open.kakao.com/o/gGZWmtge

법무법인 우암