Ⅰ. 서론 

  전통적인 관점에서는 전세보증금을 수령한 임대인을 횡령죄에 있어서 보관자의 지위로 보고 있지는 않습니다. 

  전세보증금은 부동산을 사용수익하게 한 정당한 댓가로 수령한 금액이고, 추후에 받을 전세보증금에 대한 기대권은

  채권이라는 것이죠. 

  전통적인 관점에서는 타당합니다. 전통적인 관점에서는.. 그러나 문재인 정부 이후 현재 우리는 경제적 혼란을 겪고 있습니다. 

  수많은 임대인들이 임차인에게 전세 보증금을 주지 못해서 이자를 대납하고 있고, 또 임차인들은 보증금을 못받고 있습니다. 

  단순히 언론에서만 떠드는 '전세왕', '빌라왕' 사건만 그렇지 않습니다. 주변에서 너무 자주 볼 수 있는 현상입니다.  

  과연 지금도 전통적 견해를 견지해야 할까요? 

Ⅱ. 전세제도란? 

  전세제도를 짧게 살펴봅시다. 물권적 전세에 대한 민법 법조문을 살펴봅시다. 

  전세권자는 전세보증금을 받을 정당한 기대를 가지고 있다고 규정하고 있습니다. 임대차 전세 역시 전세기간 후에 받을 것을 목적으로 합니다. 

  전세제도가 탄생한 배경에 대해 살펴봅시다. 나무위키가 정확한건 아니지만, 대충 나무위키의 기술문서가 타당하기에 이를 인용합니다. 

  한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융 구조로 인해, 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것으로 볼 수 있다.

  사적 금융의 형태로 발달했다고 하는데, 이에 대하여 전적으로 동의합니다. 

  그렇다면 임대인은 은행에 준하는 의무가 존재합니다. 바로 '만기에는 돈을 지급한다' 라는 의무 말입니다. 

Ⅲ. 왜 보증금을 못 주는가? 

 문재인 정부의 결과로 인하여 전세 보증금에 대한 모랄 해저드가 사회에 만연해 있습니다. 

 상식적으로 만기에 보증금을 못 주는 것은 말이 안됩니다. 전세보증금을 은행이 아닌 위험자산에 투자했다고 하더라도, 그 돈이 0이 될 확률은 없기 때문입니다. 

 그런데 문재인 정권들어서 이러한 문제가 발생했습니다. 왜일까요? 

  첫째는 갭투자입니다. '전세를 안고 산다'라는 표현이 노무현 정권때 발생했습니다. 

  아시는 분은 아시곘지만 그 때 스스로를 '386 적폐세력'이라고 표현 했던 운동권 놈들이 레버러지니 모니 별 이상한 궤변을 늘여 놓으며 

  전세를 안고 집을 사는 투기성 거래를 행하였습니다.  

   이것이 문재인 정부 때, 원치 않는 리딩투자 스팸 문자처럼 수없이 많이 이루어졌습니다. 

   만약 7억짜리 집을 산다고 하면 1억 5천을 집주인이 마련하고, 나머지 5억 5천을 전세권자로부터 받아서 분양자에게 지급하는 방식입니다. 

   따라서 집주인은 자기 전재산으로는 일반적으로 살 수 없는 집을 임차인의 돈으로 산 꼴이 됩니다. 

   이는 DSR, DTI등 상환능력에 따른 신용평가를 받지 않고, 불가능한 거래를 한 것이므로 사기와 똑같은 평가를 받게 됩니다. 

   다만 분양자에게 돈을 지급했으므로 피해자가 발생하지 않으므로 사기죄를 의율할 수는 없습니다.  임차인에게 기망했다고 보기도 어렵습니다. 

   따라서 보관자의 지위에 있는 자가 그 돈은 유용했다고 보아야 합니다. 

   임차인으로부터 받은 전세보증금은 만기에 반환하기로 되어 있음에도 불구하고, 분양자에게 그 돈을 준 것은 반환이 불가능하게 만든 것입니다. 

   많은 한국인들이 이렇게 항변합니다. "다음 임차인이 생기면 돌려줄 것이다. 횡령할 고의는 없다. 다른 조선인들도 다 그렇게 한다" 

   그러나 전세제도란 것은 다음 임차인의 발생을 염두에 두지 않으며 만기시 100% 반환 받을 것을 약속하는 것이므로 

   전세보증금을 갭투자에 쓰는 것은 범죄행위에 해당합니다. 

   한겨레와 경향신문에서 갭투자를 장려한 것이 왜 그런것인지 잘 생각해보시기 바랍니다. 

  두번째는 집주인이 전세보증금을 은행등 안전투자처가 아니라 코인등에 투자해서 날린 경우입니다. 

  사실 받은 전세보증금을 집주인이 어떻게 불리는 지에 대해서는 관여하지 않는 것이 전통적인 견해입니다. 

  그런데 과연 집주인이 바다이야기에 돈을 쓴다거나, 코인에 돈을 넣고 잃어버린다면, 

  우리는 과연 집주인이 전세보증금을 반환할 의사가 있었다고 말할 수 있을까요? 

  따라서 국토교통부가 해야 할 일은 바로 이러한 집주인의 전세보증금 운용에 대한 한계입니다. 

  '전세보증금 중 50% 이상을 주식과 코인에 투자하게 할 수는 없다'와 같은 금지 규정을 두는 것이 필요합니다. 

Ⅳ. 결론 

 '전세왕', '빌라왕' 뿐만 아니라 일반인들 역시 횡령죄로 잡아 넣어야만 나라가 건전해 진다는 것을 명심하시기 바랍니다. 

 읍참마속의 심정으로, 우리 처벌 주도 성장을 이루도록 합시다.